熬过疫情冰封期，商业地产终于等来报复性消费，走出“疫后行情”。
根据商务部消费促进司消息，国庆长假前三天，全国购物中心总客流数达3.05亿人次。10月3日开始，旅游热点城市购物中心客流显著增加，昆明、西安、苏州、桂林等部分城市回暖率达到90%以上；一线城市中，上海、北京回暖率也达到85%以上。
市场渐渐回归正常轨道，商业地产运营商摩拳擦掌，欲借势冲刺。
10月11日，拥有在管总建筑面积约330万平方米的合景悠活正式通过港交所上市聆讯。内地首家在香港上市的商业地产企业宝龙商业(9909.HK)捷报频传，今年以来股价涨幅超192%。近期，华润置地、禹洲地产等房企陆续发布公告，拟分拆旗下商业板块上市。
物业IPO的高光时刻还在延续，同样与住宅开发黏性极强的商业板块也站在聚光灯之下，等待资本审视。
发力冲刺IPO
“北万达，南宝龙。”商业地产界的两大风向标，都已开启资本征程。
2019年12月30日，在大连万达商业地产仍处于“中止审查”状态，排队等待上市之时，后起之秀宝龙商业捷足先登，顺利在港交所成功挂牌交易，成为内地首家在香港上市的商业地产企业。
内地商业地产企业上市的序幕由此拉开。今年1月19日，星河集团旗下“星盛商业”向港交所递交招股书，拟于香港主板上市；8月26日，禹洲地产公告称，披正考虑分拆集团的物业管理及商管服务业务上市；8月 31日，华润置地拆分旗下物业管理及商业运营服务业务，以华润万象生活的新平台向港交所递交了招股说明书。10月11日，拥有在管总建筑面积约330万平方米的合景悠活正式通过港交所上市聆讯。
事实上，近两年房企分拆旗下板块上市的风气渐起，商业领域暗潮涌动。万科和世茂等头部企业均表示有分拆商业上市的意向，旭辉、金科等腰部企业纷纷成为独立部门，将商业地产板块作为独立板块进行运营。
分拆商业上市，有经营层面上的考量。随着融资通道不断收紧，房企减负压力巨大，分拆上市可以为企业开辟新的融资渠道及降低融资成本，从而减轻母公司的负债压力。在现金为王的时代，素有“现金奶牛”之称的商业板块，能为房企带来充足的现金流支撑，减轻销售端的压力。
IP Global 中国区首席经济学家柏文喜对锋面News表示，房企积极分拆商业上市有两个原因，一是商业企业具备了独立上市的条件，分拆上市获得资本支持是旗下商业企业得到更好发展的最佳途径；另一个原因是分拆旗下的商业企业上市有利于提升房企的市值，同时也为房企打造了另一个可以相互策应的资本平台。在对债性融资管控趋严的当下，打造新的资本平台以实现非债性融资非常重要。
物业股神话难复制
商业与物业被称为住宅开发的左膀右臂，物业板块备受资本青睐，商业地产板块待遇如何？
锋面News注意到，目前宝龙商业的是市盈率为68.14，而母公司宝龙地产的的市盈率仅为5.02，与母公司相比，商业板块市盈率远超主业，受资本青睐的特点更为明显。
现阶段赴港上市的内地商企仅有宝龙商业，从估值上看， 资本市场予以宝龙商业的估值水平已经直逼头部物管企业，甚至有超越的势头。公开数据显示，碧桂园服务的市盈率为62.24，保利物业市盈率为56.37，中海物业为36.52。
为何资本市场会给予商业运营类企业如此高的估值？一位TOP 10 商业地产运营人士认为，商业地产与物业板块有较多相似之处，都属于运营板块，考验企业的经营能力。此前商业地产都是重资产投入，近年来企业逐渐向轻资产转型，增加管理输出和打通类REITS渠道，资产逐渐变轻，也更容易获得资本青睐。更重要的是，商业地产还有物业增值的潜力，金融属性更强。
尽管分拆商业时机逐渐成熟，但在柏文喜看来，商业股不太可能复制物业股的神话。首先，商业股无论是规模还是坪效的成长性都无法与物业股相提并论，不具备资本市场太强的成长溢价能力。其次，商业股的平台和入口价值没有物业股的想象力强，增值赋能的潜力小。但是鉴于这些背靠母公司的商业企业的业绩相对比较稳定，且具有一定的抗周期性，还是会持续受到资本市场的欢迎。
文/刘婷
编辑/仰镜伊
图/图虫创意